【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】自從8月份美國(guó)國(guó)債遭調(diào)降評(píng)等，而歐債隱憂遲遲未獲紓解，以致釀成全球投資人信心敗退，終至全球股市恐慌性的崩潰，短短1個(gè)月內(nèi)，全球主要股市指數(shù)都修正10%以上。預(yù)期未來(lái)需求疲軟的情境下，佔(zhàn)臺(tái)股市值超過(guò)六成，且與歐美市場(chǎng)連動(dòng)性強(qiáng)的電子類股首先領(lǐng)跌，讓投資人重新省思在詭譎的環(huán)境下的資產(chǎn)投資的戰(zhàn)略。

永慶建設(shè)暨代銷總經(jīng)理葉凌棋表示，奢侈稅後的房市盤局，基本上已將過(guò)去短進(jìn)短出、興風(fēng)作浪且製造市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的投資客洗出去，目前的成交量雖然較2010年第4季以及2011年第4季的高峰萎縮2~3成，但這完全是屬於一個(gè)邁向長(zhǎng)線健康發(fā)展的調(diào)整格局，並且變化也在業(yè)者評(píng)估範(fàn)圍。

短期可能有政策或選舉活動(dòng)的題材形成干擾，甚至產(chǎn)生部份買盤的觀望，但中長(zhǎng)期的走勢(shì)並沒有任何悲觀的跡象。葉凌棋強(qiáng)調(diào)，美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)宣誓的低利政策，肯定是未來(lái)全球市場(chǎng)走向的指標(biāo)，循此脈絡(luò)，實(shí)體資產(chǎn)抗通膨的效果將更被彰顯，黃金市場(chǎng)搶搶滾，房市就算沒有出現(xiàn)點(diǎn)火的利多訊息，房?jī)r(jià)依然有緩步走揚(yáng)的潛力。葉凌棋建議，有購(gòu)屋需求的民眾可以安心邁開步伐，熟記四大心法，即早展開尋屋計(jì)畫。

奢侈稅對(duì)於兩年內(nèi)出售的非自用房屋，無(wú)論價(jià)漲價(jià)跌，都要課予奢侈稅，因此對(duì)於習(xí)慣操作短進(jìn)短出、賺差價(jià)的投資客等於拉起了一道紅線，也對(duì)部份新成屋量過(guò)大的地區(qū)產(chǎn)生閉鎖效應(yīng)，間接阻止房?jī)r(jià)進(jìn)一步飆漲。另一方面，政府透過(guò)查稅的方式，對(duì)交易預(yù)售屋的財(cái)產(chǎn)所得進(jìn)行稽查，更使比價(jià)效應(yīng)的火車頭預(yù)售屋市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)稍為降溫。

葉凌棋指出，有些重劃區(qū)的投資客比例，過(guò)去動(dòng)輒4成以上的，在2011年第2季以後，呼應(yīng)奢侈稅威力，已經(jīng)縮減到1成以下，所以最佳的購(gòu)屋時(shí)點(diǎn)逐漸浮出。

葉凌棋說(shuō)明，歐美市場(chǎng)短期復(fù)甦困難，但新興市場(chǎng)，尤其亞幣市場(chǎng)挾強(qiáng)大的成長(zhǎng)空間，必然吸引源源不絕的國(guó)際熱錢挹注，股、匯、房市齊漲的格局可期。值此成長(zhǎng)格局，但逢政府大力打房，不但稍緩價(jià)格走勢(shì)，又清理房市籌碼，而且利率尚處歷史低點(diǎn)，恐怕是自住客千載難逢的進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)點(diǎn)。如若第4季選舉議題升溫，購(gòu)屋成本勢(shì)必再度墊高。

葉凌棋也認(rèn)為，坊間偶有房?jī)r(jià)「居高思危」的警語(yǔ)，對(duì)部份買方造成觀望、猶豫的阻礙，但如果看實(shí)際市場(chǎng)的發(fā)展，2000年、2008年兩波的全球性金融動(dòng)蕩造成股市的下挫幅度都超過(guò)6~8成以上，但房?jī)r(jià)修正相對(duì)有限，頂多是投資盤較重的地區(qū)有1成5的折讓空間，但後續(xù)的反彈空間則更勝股市。以2008年後的房市漲幅來(lái)說(shuō)，雙北市少則3成，多則超過(guò)5成的地區(qū)比比皆是。

葉凌棋強(qiáng)調(diào)，越是動(dòng)蕩的投資局勢(shì)，避險(xiǎn)的動(dòng)作越是積極，如果看好未來(lái)走勢(shì)，本來(lái)就該準(zhǔn)備進(jìn)場(chǎng)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，既然看壞歐美後市，更應(yīng)該加碼臺(tái)灣房市才對(duì)。而且兩年的奢侈稅門檻，可能還會(huì)形成止跌的保護(hù)網(wǎng)，屋主即使看價(jià)格下修，也不堪讓政府再抽10~15%的稅，寧願(yuàn)以拖待變，更使供給量減少，反而間接形成價(jià)格僵固，所以跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)自動(dòng)被過(guò)濾掉。

隨著捷運(yùn)路網(wǎng)的逐步成型，「逐捷運(yùn)而居」的概念深植民心。影響所及 ，民眾對(duì)於重大建設(shè)的未來(lái)規(guī)劃藍(lán)圖更加重視。 以受惠捷運(yùn)最多的蘆洲為例，捷運(yùn)通車的時(shí)點(diǎn)成為房?jī)r(jià)變化的分水嶺，2011年以來(lái)已大漲3成以上，顯見大眾對(duì)交通建設(shè)的抬愛。甚至許多區(qū)域的發(fā)展，形成「捷運(yùn)」、「無(wú)捷運(yùn)」的兩個(gè)市場(chǎng)分歧走向，有捷運(yùn)的還有雙捷運(yùn)、大路網(wǎng)的未來(lái)期待，但無(wú)捷運(yùn)的可能就要忍受商圈轉(zhuǎn)移的窘境。

葉凌棋分析，市中心房?jī)r(jià)之所以不敗的原因，就是因?yàn)榻煌ǖ某杀镜?、各類消費(fèi)服務(wù)或工作機(jī)會(huì)豐富。未來(lái)隨著人口分散的需求，重劃區(qū)議題還會(huì)發(fā)燒，但首選仍是生活機(jī)能有期待性的地區(qū)，一來(lái)自住舒適，二來(lái)脫手也比較有市場(chǎng)性。

專業(yè)財(cái)經(jīng)雜誌「經(jīng)濟(jì)學(xué)人」在8月底討論「亞洲女性拒絕婚姻」的議題， 提其亞洲人的婚姻觀、家庭型態(tài)正在改變，東亞婦女的生育率，已經(jīng)從60年代末的5．3，縮減到1．6，明顯衝擊人口結(jié)構(gòu)，臺(tái)灣更有超過(guò)5分之1的近四40歲女性是單身。社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變，晚婚、不婚的生涯選擇，直接衝擊既有對(duì)家庭形態(tài)的刻板概念。

葉凌棋指出，過(guò)去討論的「高齡化」、「少子化」議題，以及近來(lái)的「宅經(jīng)濟(jì)」趨勢(shì)，反應(yīng)在房地產(chǎn)市場(chǎng)最顯著的就是消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的需求類型改變。不可否認(rèn)，從2003年開始的房市多頭，部份功勞要?dú)w因於大批小套房的崛起。這些建築精良、管理先進(jìn)、設(shè)施齊備、地點(diǎn)絕佳的產(chǎn)品過(guò)去往往被視為過(guò)渡性的產(chǎn)品，較不受主流市場(chǎng)重視。但由於整體社會(huì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，單身獨(dú)居的人口增加，甚至soho族的大量崛起，都增添這類住宅的居住、工作的功能性，使得市場(chǎng)大熱。連日本趨勢(shì)大師大前研一都認(rèn)為政府的貨幣、財(cái)政措施對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助益有限，如何迎合「一個(gè)人的經(jīng)濟(jì)」的新生活形態(tài)，才是下一步開拓新市場(chǎng)的契機(jī)。

葉凌棋指出，以臺(tái)北市的指標(biāo)地區(qū)信義區(qū)為例，過(guò)去7年的預(yù)售屋、新成屋推案規(guī)格從52坪逐漸下修到現(xiàn)在的28坪，就可以發(fā)現(xiàn)，成熟市場(chǎng)的3房、4房產(chǎn)品，過(guò)去的「大面積」訴求，已經(jīng)轉(zhuǎn)為「高效能」的趨勢(shì)。這一方面反映社會(huì)潮流，另一方面當(dāng)然也跟市場(chǎng)的流通性有關(guān)?？萍歼M(jìn)步，過(guò)去對(duì)於傢具、家電的空間需求可以大大將低，而且外食機(jī)會(huì)也高，甚至便利商店、健身房、運(yùn)動(dòng)中心、咖啡廳等空間，取代客廳、廚房、餐廳的功能，都使消費(fèi)者對(duì)「家」的需求越來(lái)越精簡(jiǎn)。而大坪數(shù)所衍生的高房?jī)r(jià)，也會(huì)墊高購(gòu)屋門檻、壓縮生活品質(zhì)，因此兩房、2000萬(wàn)以下產(chǎn)品漸成主流。

葉凌棋最後強(qiáng)調(diào)「後ECFA時(shí)代」，人力、資本國(guó)際流動(dòng)機(jī)會(huì)大增，陸資、臺(tái)資、鮭魚返鄉(xiāng)潮的需求會(huì)更加明顯。這些金字塔頂端的客群在兩岸四地遊走，必然選擇落腳處，這不但是「落葉歸根」或是「利潤(rùn)追求」的需求，也有「財(cái)富彰顯」及「情感聯(lián)繫」的功能。臺(tái)灣的無(wú)論是生活文化或產(chǎn)業(yè)發(fā)展都有重要的戰(zhàn)略性角色，在這個(gè)佈局的脈絡(luò)下絕對(duì)不會(huì)缺席。有國(guó)際舞臺(tái)亮點(diǎn)的地區(qū)，無(wú)論頂級(jí)商辦、黃金店面、頂級(jí)豪宅都扮演不可取代的角色，周邊地區(qū)必會(huì)分享結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)品調(diào)整，型塑新一波的價(jià)值，值得期待。

葉凌棋表示，永慶代銷下半年已規(guī)劃近10多個(gè)預(yù)售建案，分別有臺(tái)北市精品輕豪宅、40~70坪精品豪宅，以及針對(duì)輕移民、座落在汐止及五股的新建案，預(yù)估營(yíng)銷超過(guò)百億以上。葉凌棋表示，永慶代銷正積極延攬代銷專才，輔以創(chuàng)意行銷手法，整合永慶集團(tuán)九大事業(yè)體資源，發(fā)揮最大行銷力量。